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北京-朝阳区房产纠纷1个月前

出租人与承租人之间发生纠纷，出租人要就承租人搬离，承租人口头同意，但在后面近七个月中没有搬离，还按合同时间缴纳租金，出租人均没有收取并退回，这样算出租人还是承租人违约

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刘炳同法律工作者 北京-朝阳区 法律工作者

  • 2013年8月30日，上海A公司（甲方）与河南B公司（乙方）就上海市闵行区莲花南路2338号第6幢房屋签订《上海市厂房租赁合同》。租赁日期自2013年10月1日起至2023年9月30日止；2013年10月30日，经三方确认，河南B公司将上述租赁合同中乙方抬头改为河南C公司。2015年9月9日，河南C公司向上海A公司发出《解除厂房租赁合同通知书》，上海A公司于同月11日收到该函件，回函明确表示不同意解除合同，并要求河南C公司继续履行合同。

    2015年11月23日，河南C公司向上海A公司发出《办理交接手续通知书》，上海A公司回函再次明确河南C公司不符合法定或者约定解除条件。2015年12月7日，河南C公司工作人员在上海市新黄浦公证员的见证下致电上海A公司经理要求交接涉案厂房钥匙遭拒。同日，上海市新黄浦公证处公证员就涉案厂房的室内现状进行证据保全并拍摄照片，从照片现状看室内已经基本搬空。河南C公司支付租金至2015年9月30日。

    二、双方诉争

    2015年12月7日，上海A公司起诉要求河南C公司支付自2015年10月1日至2016年9月30日止的租金，同时承担自2015年10月1日起到实际支付之日止的逾期违约金。

    河南C公司辩称，不同意上海A公司的诉请。由于经营不善及成本压力过大，河南C公司于2015年9月向上海A公司发送《解除厂房租赁合同通知书》，并于同年9月30日完全搬离上海市闵行区2338号第6幢厂房。现河南C公司已经搬至其他场所办公，不可能再继续履行原租赁合同。同时，河南C公司提起反诉，要求确认其与上海A公司签订的《上海市厂房租赁合同》于2015年9月11日解除。

    三、法院审理

    1个月前

  • 法院经过审理后认为，上海A公司与河南B公司签订的《上海市厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。合同在履行过程中，经各方当事人同意，承租人变更为河南C公司，河南C公司概括承受合同的权利义务。上海A公司按照合同的约定提供标准的厂房，河南C公司接受并实际使用，理应按约支付租金。关于河南C公司所述因经营发生困难，无力履行合同，双方合同已经解除的抗辩。法院认为，河南C公司并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权，其向上海A公司发送解除合同通知书的行为，因上海A公司的拒绝，该解除通知书并不发生法律效力。然，河南C公司在上海A公司坚持要求继续履行合同的情况下于2015年12月7日单方搬离租赁房屋，以自己的行为表明其不再履行租赁合同。考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，且义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现。经法院释明，上海A公司仍坚持要求继续履行合同。

    法院判决：上海A公司与河南C公司之间的《上海市厂房租赁合同》于2015年12月7日解除；河南C公司应支付租金至2015年12月7日，并承担逾期支付租金的违约责任；关于合同解除的法律后果，本案不再一并做出处理，由上海A公司另案主张。

    四、法律分析

    1、河南C公司发送解除函及搬离承租房屋行为效力评价

    合同的解除，是对合同权利义务的重大处置，在实践中当谨慎处理。我国《合同法》第93条规定了约定解除的情形，第94条规定了法定解除的情形。当事人欲解除合同必须严格依据法律的规定或者合同的约定，才能达成合同解除的法律效果。在本案中，河南C公司的行为不符合合同约定的解除权行使情形，也没有法律规定的解除权，更没有与上海A公司协商解除合同，其单方发送解除函的行为因上海A公司的拒绝而不能产生解除合同的法律效力；其单方搬离承租房屋的行为也不能导致租赁合同的解除，只能是以自己的行为表明不再继续履行合同。

    2、上海A公司要求合同继续履行的诉求不应获得支持

    1个月前

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