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海南-海口房产纠纷1个月前

¥50.00

您好!租赁合同刚签了半年多,因市场原因承租方主动提出终止合同,但要求我出租方或新租户支付装修补偿,请问这合理吗?出租方应支付吗?

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王篷律师 海南-海口 北京京师(海口)律师事务所

  • 《房屋租赁合同解释》第11条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”上述规定,涵盖了如下方面的内容:

    (1)明确了装饰装修损失的负担原则。合同解除,承租人装饰装修费用尚未摊销完毕。承租人不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值,是由合同解除导致的,该价值作为合同解除的损失,由导致合同解除的违约方负担。双方违约的,根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的,按照公平原则分担。依照《物权法》《城市房屋拆迁管理条例》的规定,出租房屋被国家征收或者被拆迁时,政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范,补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前,装饰装修物归承租人所有,补偿款作为装饰装修物的代位物,依照物权归属原则,归承租人所有。此时,虽然合同解除具有不可归责于双方的事由,却不能适用公平原则解决装饰装修损失的补偿问题,装饰装修的补偿按照物的归属,在拆迁补偿款中处理。《房屋租赁合同解释》第11条第(4)项因此作出“法律另有规定的,适用其规定”的表述,作为适用解释规定的负担原则之外的“兜底”条款。

    (2)确定了装饰装修损失的范围。按照《房屋租赁合同解释》第11条的规定,合同解除时装饰装修的损失为残值损失,这一损失范围的确定,需要考虑出租人是否同意利用装饰装修的因素。如果出租人同意利用装饰装修,表明装饰装修对出租人具有利用价值,该价值由出租人实际取得,其应当依照不当得利的民法理论,对承租人予以补偿,补偿的款项应当在承租人装饰装修损失中扣除。

    因此:在你们双方没有其它约定的情况下,可不予补偿。但承租人有权恢复原状,也就是拆除装修物 对你造成损失,建议你们双方协商给予一定的补偿费

    1个月前

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