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2018年8月，我与某房产公司售楼部签订别墅认购协议一份，签订房屋建筑面积238.06平米，优惠后单价为每平米7755元，总价为184.6155万元，当时所发宣传资料上（宣传资料是地下负一层是赠送，计价面积为地上面积。）我本幢地上面积为216.95平米。我也发觉面积和宣传资料上有出入并提出疑问，答复我到时以实测面积为准，多退少补。现在房屋已经建好，地上实测面积为219.1平米，相当于比我签订协议上少18.96（238.06—219.1=18.96）平米，但房产公司仍然让我交184.6155万元的房屋款，说我打官司是赢不了的，因为合同上的签订337.21平米（含地下层面积118.11平米）。另外，我签订协议时售楼部并没有取得预售许可证。请问：
1、我打官司能赢吗？
2、如果赢了，他当方悔约，可以不卖给我房屋吗，因为房屋我是要的
3、如果我输了，会有些什么结局。
4、不足的18.96平米面积的钱我应该交吗？
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