业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

网友咨询：

建筑物的专有部分和共有部分如何认定？

北京市两高律师事务所胡国庆律师解答：

建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享有独自占有、使用的专有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。

建筑物专有部分范围：房屋、车位、摊位、规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。

北京市两高律师事务所胡国庆律师解析：

专有部分具备三个特点：构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。

相关法律条文最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第六章所称的专有部分：

(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为民法典第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

建筑物区分所有权是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

【法律依据】

《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《民法典》第二百七十二条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

胡国庆律师简介

胡国庆律师 18610460380 是北京市两高律师事务所总部并担任高级合伙人律师，胡律师毕业于东南大学获法律硕士学位，近15年法律从业经验，主要执业领域为：重大复杂及疑难争议解决、资本市场、公司法与股权等