在当今的市场经济环境下，房屋转租已经成为很普遍的现象。房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。那么怎么认定房屋转租合同的法律效力，转租合同的法律效力是怎样的？

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怎么认定房屋转租合同的法律效力，转租合同的法律效力是怎样的？

福建泉南律师事务所楼陈荣斌律师解答：

1、转租合同的效力由出租人的态度决定。如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，那么转租合同自始有效；

2、如果出租人明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，出租人解除该合同的，转租合同被撤销，自始无效。

《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十八条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

福建泉南律师事务所楼陈荣斌律师解析：

民法典一方面删除了合同法第五十一条的规定，亦即不复将具有权利来源作为肯定合同效力的要件；另一方面，对未经出租人同意的转租合同及转租期限超过租赁期限的情形进行了区分规定。民法典第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”亦即：在转租未经出租人同意的情形，合同有效，但同时赋予出租人以解除租赁合同的权利，从而兼顾了出租人、承租人和次承租人的利益；在转租期限超过租赁合同期限的情形，则因出租人并非转租合同的当事人，因而对其不发生法律效力，但对出租人不发生法律效力，并不否定该转租合同在转租人和次承租人之间有效。

03年开始执业，西安交大工科毕业，执业范围广。擅长民商事，行政诉讼，公司法，房地产，经济，建筑领域等方面的法律问题的解决。秉承为委托人争取利益最大化原则。担任三届泉州市律协民商事委员，律师所合伙人。