房屋的用途应当按规划使用，如果想把住宅改为经营性用房的话，应当要满足两个条件：

（1）遵守法律、法规以及管理规约，如应要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。

（2）应当经有利害关系的业主同意。

只有满足这两个条件，“住改商”的行为才具有合法性。

物业管理公司若发现业主有“住改商”行为的，应当履行其法定告知、制止义务，及时通知违法业主进行整改，并且交由当地房地产行政主管部门对业主的违规行为的进行处置。

《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

业主主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑

物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

【法律依据】

《民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。