《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效。”担保法采取的是“买卖不破租赁”的规则。物权法则进一步完善了抵押权和租赁权的关系。

《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

根据上述规定，抵押权与租赁权同时并存时，按照以下规定处理：

(1)抵押财产在抵押权设定前已出租的，适用“买卖不破租赁”的规则，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面通知承租人，抵押人与承租人之间的原有的租赁关系不当然终止，原租赁合同继续有效，买受人所取得的标的物所有权不得对抗标的物租赁权。

(2)抵押财产在抵押权设立后出租的，其租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押财产在抵押权设立后出租的，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除租赁合同，承租人不得要求继续承租抵押的房屋，否则会损坏抵押权的物权效力。物权法的这一规定意在强调已登记的抵押权的效力。