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房产开发商向民间借款，以房产作为抵押，但是没有到房管所做抵押登记，只有书面抵押承诺书（承诺书有法定人签字，以及房产公司公章），后期将房子卖给别人（抵押合同日期在前，卖房子在后）借款到期也没还，抵押合同打官司有效嘛？
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