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一、案例分析:(共100分)
近期，锦绣苑小臣的业主普遍焦虑，原因是乘用住宅楼电梯时出现电梯门无法正常闭合、电梯急速下坠、电梯门卡在楼层中间等故障，乘用电梯的居民没有安全感。质检部门年检时也认定电梯存在重大安全隐患，简单维护已难以保证电梯的正常使用，必须更换新电梯。还有更令小区业主闹心的事法院的判决已传到社区的街道办事处，事由为小区住户刘亮因高空坠物致伤，一纸诉状将锦绣苑全体业主列为被告告到法院。法院会同公安人员进行现场模拟实验，排除了四层及以下住户坠物的可能性，判令五层以上全部业主共同承担侵权损害赔偿责任，每户赔偿2000元，共计48000元。
锦绣苑小区是上世纪八十年代中期，铜器加工厂为改善职工居住条件由企业部分出资和职工住户集资共同兴建的单位建筑，楼层共12层，每层3户，共解决了36户职工的住房问题，当时还受到市政府的表彰。之后因企业改制和城市改建拆迁，小区的管理权限由铜器加工厂转到了小区所在的街道办事处。办事处工作人员经过市场调研，更换一部新电梯需24万元，被替换的旧电梯可售卖1.8万元，抵扣后需业主出资22.2万元。虽然业主一致认为需要更换电梯，价格也合理，但对每户承担的费用分歧较大。户主 A:仿照法院判例，36户均摊;户主B:我家住二层不用电梯，考虑邻里关系，不反对安电梯但不出资;住户C:越是高层，电梯的功效越大，应按楼层比例核算:住户D:如果从利用率看，我每年在小区居住时间不足两个月应按居住时间核算;如此七嘴八舌、莫衷一是，办事处工作人员一筹莫展，毫无办法。
如果你是办事处工作人员，请拟定锦绣苑小区更换电梯的工作方案，并对方案的合理性和可行性进行必要的论证。
张焱律师 北京-朝阳区 北京京禧律师事务所
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杨志发律师 广东-惠州 广东璟法律师事务所
刘丽丽律师，毕业于北京大学，有集团公司法务服务经验、熟知商标
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