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上海-闵行区房产纠纷1个月前

关于房子设备平台的问题

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王平律师 上海-松江区 北京市隆安律师事务所上海分所

1、设备平台是否与室内相连通，决定了该部分能否计入建筑面积

根据《房屋面积测算技术规程》DGJ32TJ131-2011和《建筑工程建筑面积计算规范》GBT50353-2013的规定，与室内不相通的平台不计算建筑面积；与室内相通且使用性质属于有顶盖未封闭的挑廊、阳台，应当按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

2、设备平台的实际建设情况是否与规划施工图相符，属于规划局的法定审查事项

根据《城乡规划法》第48条和第64条的规定，规划部门对建筑项目的容积率负有监管职责。如前所述，设备平台是否计入建筑面积将影响整体建筑的容积率（地上总建筑面积/基底面积）。在基底面积不变的情况下，地上总建筑面积与容积率成正比关系，总建筑面积增加必然导致容积率增加。据此，设备平台的实际建设情况依法应当属于规划局的审查范畴。在开发商没有提交证据证明案涉楼盘存在公共利益因素需要提高容积率，且没有经过必要的工程变更程序时，规划局便通过竣工审查，该行政行为违法。

3、开发商擅自改造设备平台，导致该部分被计入建筑面积，购房者可以要求返还该部分面积的房款

根据规划局审批通过的施工图纸，案涉楼盘的设备平台本应是与室内不相连通的封闭空间，但开发商为增加宣传时的卖点，在外墙加窗并打通开门，将其改造为书房。规划局在竣工核查时，仅对外墙开窗一事提出整改意见，忽略了向室内开门的问题。即便开发商按照整改意见打掉了外墙窗户，该空间的使用性质也转变为半封闭阳台，开发商也据此额外收取了房款数千万元。据此，业主可以不当得利为由请求开发商返还该部分面积的房款。

4、涉及设备平台纠纷一般是群体纠纷，作为代理人，设计诉讼方案固然重要，但是因为牵涉众多相关利益方，笔者建议首先需要充分掌握证据，扎实研究案件，以打促调，通过诉讼迫使对方妥协、调解，是个多赢结果。

1个月前