民法总则规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如果“疫情发生”就是免责事由，那么上述问题就迎刃而解了。但“疫情发生”是当然的免责事由吗？并非如此。因房屋租赁合同签订后出租人已经交付房屋，其履行了房屋交付义务，因此，作为承租人的合同义务是支付租金，而当今处于支付手段多样化的信息时代，转账方式极为便利，疫情不足以构成承租人不缴纳租金的合法事由。承租人仅以“疫情发生”作为无法履行合同义务的事由，显然不能成立。
但并非是说“疫情发生”不影响合同的履行，真正影响合同履行的是在“疫情发生”后国家及地方为防治疫情蔓延所采取的行政管控政策及措施。因此，出租人或承租人如果以此作为免责事由，应当说明自己合同不继续履行系受上述政策或措施的作用所致。在清楚真正的触发免责事由的原因后，对于上述问题的解答就清晰了。
对承租房屋用于个人或家庭居住的，承租人因疫情被隔离或被行政机关严格管制无法回到承租房屋的，如要求继续履行双方租赁合同的，可以向出租人协商，按照公平原则，减免承租人部分租金，确定从疫情开始至今已发生的租金，并对可预计期间内的租金标准及租金支付时间进行协商；如承租人要求解除合同的，应及时向出租人发出解除通知，并将解除事由的依据向出租人说明并提供相应佐证。出租人对于承租人存在上述情状的，不得要求承租人支付违约金。承租人由于疫情原因长期无法使用房屋，致使租赁合同目的无法实现，出租人要求解除合同的，可向承租人发出解除通知。但如果承租人在租赁房屋内留有个人物品，出租人应在承租人同意并做好物品保全及保存的情况下，进行房屋的收回；如果承租人不同意出租人收回房屋，建议出租人通过诉讼途径解决，避免新的纠纷产生。
对于承租房屋为经营性房屋的情形，则是另一种处理方式。因该类房屋承租人投入大量装修、改建等费用，且承租主体多为公司以及租赁周期较长的特点，对该类租赁合同的解除应持谨慎态度。对于承租房屋因疫情导致严格管控无法正常使用的，承租人有权要求减免严格管控期间的部分租金；因政府的行政命令导致承租人无法正常开工，承租人亦可要求减免部分租金。此外，如承租房屋因疫情导致严格管控无法正常使用的，承租人或出租人提出解除租赁合同的，双方可依据房屋租赁期间、剩余租期等情况对于房屋装修改建等损失，适用公平原则分配责任。
